《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》已正式實施,對解決物管“頑疾”有明確規(guī)定。

　　物管費調(diào)價誰說了算?對不交物管費的業(yè)主停水停電合法嗎?物管費的收取和調(diào)整一直是困擾不少小區(qū)物管和業(yè)主雙方的難題,由此引發(fā)的矛盾也屢見不鮮。從5月1日開始,《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)已正式實施,對物管費的細節(jié)問題有了明確規(guī)定,有望解決一系列物管方面的“頑疾”。物管野蠻漲價和業(yè)主無賴欠費都有明確的投訴渠道和解決辦法。

　　物管費屢屢引發(fā)物管公司與業(yè)主矛盾

　　近幾個月來,番禺大型小區(qū)祈福新邨物管公司要上調(diào)物管費引發(fā)了部分業(yè)主質(zhì)疑,物管費究竟該怎么漲又成為社會關(guān)注的焦點。事實上,近年來廣州因物管費引發(fā)物管公司與業(yè)主之間的矛盾層出不窮。據(jù)廣州市國土房管局相關(guān)人士介紹,廣州作為國內(nèi)最早引入物業(yè)管理服務(wù)的城市之一,物業(yè)管理總體發(fā)展態(tài)勢良好,但也出現(xiàn)了一些不容忽視和亟待解決的問題。

　　據(jù)了解,目前廣州一些小區(qū)因房屋質(zhì)量較差、配套建筑及設(shè)施設(shè)備不健全、權(quán)屬關(guān)系不明確等問題導(dǎo)致了物業(yè)糾紛的產(chǎn)生,很多業(yè)主以這些問題為由拒付物業(yè)服務(wù)費,引發(fā)了后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。另一方面,物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況堪憂。目前,物業(yè)服務(wù)行業(yè)普遍存在虧損現(xiàn)象,由于欠費率高、不合理負擔重等原因,很多企業(yè)出現(xiàn)虧損。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費、形象差、服務(wù)意識不強,缺乏先進的管理機制和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力,物業(yè)服務(wù)行為有待進一步規(guī)范。新出臺的《辦法》,將有望解決上述問題,讓業(yè)主利益得到保障,住得更舒心。

　　物管費調(diào)價需業(yè)主雙過半才能通過

　　物管公司想漲物管費,究竟要得到多少業(yè)主同意才能漲價呢?為解決物業(yè)服務(wù)費調(diào)價程序不完善的問題,依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,新出臺的《辦法》明確了業(yè)主大會成立之前調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準的專項審計、公示公告、多數(shù)業(yè)主表決、救濟途徑等程序要求,維護業(yè)主權(quán)益。例如:《辦法》第六十九條規(guī)定,業(yè)主大會成立之前需要對物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況和調(diào)價方案進行審計,取得審計報告;在小區(qū)公告調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)事項,并書面告知物業(yè)所在的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府,居民委員會、村民委員會以及區(qū)、縣級市價格行政管理部門和房地產(chǎn)行政主管部門;調(diào)價方案必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主表決通過,表決結(jié)果應(yīng)當以書面形式在小區(qū)公示60日以上。

　　《辦法》還規(guī)定,業(yè)主對調(diào)價方案的表決結(jié)果有異議的,可以查驗本人表決意見,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時提供業(yè)主本人表決意見以供查驗。查驗的業(yè)主表決意見與公示的表決結(jié)果不一致的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當重新統(tǒng)計表決結(jié)果;業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標準的調(diào)整有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政管理部門申請協(xié)調(diào)處理或者依法向人民法院提起訴訟。

　　不交管理費,物管不得斷業(yè)主水電煤氣

　　為防止物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自收取業(yè)主有關(guān)手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等費用,《辦法》也作出了明確規(guī)定。例如:《辦法》第八十二條規(guī)定,“物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費、水電周轉(zhuǎn)金等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費。專營服務(wù)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。沒有法律、法規(guī)規(guī)定或者政府明確規(guī)定的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取與水電費和其他專營服務(wù)費繳交相關(guān)的保證金(抵押金、風險金)等費用”。

　　值得注意的是,新出臺的《辦法》還專門規(guī)定:物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用水、用電、用氣。

　　物管知識問答

　　1 物業(yè)服務(wù)收費標準如何確定?

　　答:業(yè)主大會成立之前的住宅(含自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫) 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,別墅、業(yè)主大會成立之后的住宅 (合自有產(chǎn)權(quán)車位、車庫) 及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場指導(dǎo)價。物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價的,有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素,制定相應(yīng)的基準價及浮動幅度,并定期公布。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　2 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過哪些形式約定物業(yè)服務(wù)費用?

　　答:業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　3 物業(yè)服務(wù)的定價成本有哪些費用組成?

　　答:物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

　　4 物業(yè)服務(wù)收費爭議應(yīng)向何部門反映?

　　答:根據(jù)《廣東省物業(yè)管理條例》第五十二條規(guī)定,業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費有爭議的,可以向物業(yè)所在地價格行政主管部門申請協(xié)調(diào)處理。

　　5 業(yè)主和物業(yè)使用人之間,由誰來交納物業(yè)服務(wù)費用?

　　答:在業(yè)主和物業(yè)使用人之間,物業(yè)服務(wù)費用的交費義務(wù)為業(yè)主,業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用,但如果業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主有連帶交納責任。

　　6 業(yè)主收樓前、收樓后物業(yè)服務(wù)費由誰承擔?

　　答:業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位全額承擔;業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費用,由業(yè)主全額承擔。前款所指入住是指業(yè)主收到入住通知并辦理完相應(yīng)手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限(不少于兩個月時間) 內(nèi)無正當理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為入住。建設(shè)單位或其授權(quán)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面通知的,以業(yè)主實際辦理入住相應(yīng)手續(xù)為準。

　　7 因開發(fā)遺留問題可以拒交物業(yè)服務(wù)費用嗎?

　　答:不可以。開發(fā)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的法律問題,而物業(yè)管理費用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律問題,二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)服務(wù)費是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為,要承擔違約責任。對于開發(fā)遺留問題,業(yè)主應(yīng)當與建設(shè)單位通過協(xié)商或訴訟解決糾紛。