由于全行業(yè)收入來源單一且難以上調(diào)，而人員最低工資持續(xù)多年剛性上升，大部分物業(yè)企業(yè)開始陷入經(jīng)營困境，在不斷探索原有基礎(chǔ)業(yè)務(wù)和增值業(yè)務(wù)增加利潤率，降成本的探索同時，契合科技行業(yè)不斷深入發(fā)展，從更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)產(chǎn)品與領(lǐng)先科學(xué)技術(shù)與社區(qū)場景產(chǎn)生對接，形成獨有的企業(yè)品牌，從而快速形成企業(yè)核心競爭優(yōu)勢，在即將到來的一輪行業(yè)競爭中取得優(yōu)勢。

　　我國的物業(yè)管理行業(yè)始于20 世紀(jì)80 年代，1981 年成立的深圳市物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國物業(yè)管理行業(yè)的誕生。早期的物業(yè)管理行業(yè)衍生于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)一般依托集團(tuán)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商，單純?yōu)榈禺a(chǎn)商提供后續(xù)的管理服務(wù)。

　　伴隨著改革開放不斷深入，歷經(jīng)30余年的物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展已初步形成獨立的公司化運作和品牌化管理以及新商業(yè)模式不斷探索的階段。從國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)角度分析；由于物業(yè)管理行業(yè)存在受房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展影響、物管企業(yè)內(nèi)部商業(yè)模式創(chuàng)新較為困難，高級人才培養(yǎng)的缺乏等基礎(chǔ)因素的限制。行業(yè)發(fā)展很不平衡，表現(xiàn)為物業(yè)管理企業(yè)眾多、管理水平參差不齊、市場份額分散等方面。

一、行業(yè)規(guī)模持續(xù)增長

　　行業(yè)處于高速發(fā)展階段，根據(jù)中國指數(shù)研究院披露數(shù)據(jù)，截止2017年末全國物業(yè)管理面積約為195億平米，2009-2017年復(fù)合年均增長率為6.6%，每年增量約為10億平米。預(yù)計到2020年全國物業(yè)管理規(guī)模可達(dá)243億平方米。物業(yè)管理企業(yè)的管理面積規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。一方面物業(yè)在管面積持續(xù)增加，主營業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長；另一方面物業(yè)服務(wù)企業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)時代拓展多元經(jīng)營渠道，行業(yè)經(jīng)營總收入實現(xiàn)了較大程度的上漲。由于上游行業(yè)房地產(chǎn)市場熱度未減，加上近年來政府行政類物業(yè)服務(wù)采購量的快速提升，根據(jù)中國指數(shù)院預(yù)測，預(yù)計到2022 年，全國基礎(chǔ)物業(yè)管理市場規(guī)模約為 1.2 萬億元。

　　行業(yè)營業(yè)收入為6007.2億元，比2014年增長了46.8%。按照百強(qiáng)企業(yè)2017年平均物業(yè)費(4.26元/平米/月)計算，至2020年全國物業(yè)管理行業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)收入規(guī)模可達(dá)1.24萬億元。物業(yè)服務(wù)企業(yè)共計11.8萬家，比2014年增長18.2%；從業(yè)人員全國約904.7萬人，比2014年的711.2萬人增加29.4%，年復(fù)合增長率8.9%。

二、政策市場化導(dǎo)向明顯

　　行業(yè)策主要體現(xiàn)兩大思路；一是始終維系對服務(wù)業(yè)的支持；二是推進(jìn)市場化開放，激發(fā)企業(yè)活力。

　　以國務(wù)院頒布《物業(yè)管理條例》(2003.06)為標(biāo)志，相關(guān)政府部門相繼頒布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于開放部分服務(wù)價格意見的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》等政策，推動并扶持我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入有序快速的發(fā)展階段。同時我們可以從政策文件內(nèi)容的演變中顯著感受到市場化推進(jìn)方向。取消物業(yè)物業(yè)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定便是其中之標(biāo)桿性事件，主導(dǎo)行業(yè)由政府監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)樾袠I(yè)自律，從“事前”監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆轮惺潞蟆北O(jiān)管。

　　在相關(guān)政策的指引下，行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)獲得更為規(guī)范、更為廣闊的發(fā)展空間。表面上資質(zhì)門檻的打破會令行業(yè)競爭加劇，但事實上受到?jīng)_擊最深的是業(yè)內(nèi)依靠借資質(zhì)而其本身實力一般的“影子”企業(yè)。領(lǐng)先企業(yè)依靠自身品牌聲譽(yù)、服務(wù)品質(zhì)及管理體系方面的優(yōu)勢，將顯著收益于市場化進(jìn)程。

三、行業(yè)發(fā)展相關(guān)因素總體利好

　　物業(yè)管理公司大部分的營業(yè)收入來自于提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)生的收入主要取決于公司所管理項目的建筑面積及收費。因此，公司物業(yè)管理服務(wù)收入的增長受政府有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的法規(guī)所影響。政府推行的法律政策，可能會影響中國房地產(chǎn)行業(yè)，繼而影響公司的業(yè)務(wù)增長，導(dǎo)致對公司的業(yè)務(wù)狀況、財務(wù)狀況及經(jīng)營業(yè)績造成不利影響。

(一) 城市群不斷發(fā)展壯大

　　2017年末，全國城市達(dá)661個，比1978年末增加468個，增長2.4倍。其中，地級以上城市298個，增加197個，增長2.0倍；縣級市363個，增加271個，增長3.0倍。建制鎮(zhèn)21116個，比1978年末增加18940個，增長8.7倍。

　　城市規(guī)模顯著擴(kuò)大。城市人口快速增多，人口集聚效應(yīng)更加明顯。按戶籍人口規(guī)模劃分，2017年末，500萬人口以上的城市達(dá)到16個；300-500萬人口的城市達(dá)到25個；50-300萬人口的城市達(dá)到271個；50萬人口以下的城市達(dá)到349個。開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、新城和新區(qū)等不斷設(shè)立，城市建設(shè)快速突破老城區(qū)的界限，建成區(qū)面積顯著擴(kuò)張。2016年末，全國城市建成區(qū)面積5.4萬平方公里，比1981年末增加4.7萬平方公里，增長6.7倍。

(二) 新型城鎮(zhèn)化階段化發(fā)展

　　2012年，黨的十八大提出要走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入堅持以人為本、注重質(zhì)量提升的新階段。2014年，政府工作報告提出實現(xiàn)“三個一億人”的目標(biāo)。近年來，為積極推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，戶籍、土地、財政、教育、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老、住房保障等領(lǐng)域配套改革不斷推進(jìn)，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化速度加快。從2011年末至2017年末，常住人口城鎮(zhèn)化率提高了7.25個百分點，年均提高1.21個百分點。2017年末，戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到42.35%。區(qū)域發(fā)展方面；中西部地區(qū)城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，2010年至2017年，東部、東北地區(qū)城鎮(zhèn)化率年均分別提高1個百分點和0.6個百分點，而中西部地區(qū)均提高1.5個百分點城鎮(zhèn)化在吸納了大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移勞動力就業(yè)，推動了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。

(三) 城市發(fā)展呈現(xiàn)新格局

　　區(qū)域分布更加均衡。2017年末，我國東部地區(qū)城市有212個，比1978年末增加160個，增長3.1倍；中部地區(qū)城市有170個，增加114個，增長2.0倍；西部地區(qū)城市有190個，增加135個，增長2.5倍；東北地區(qū)城市有89個，增加59個，增長2.0倍。2000年以來，西部大開發(fā)、振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地、中部地區(qū)崛起等戰(zhàn)略的實施和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的發(fā)布，提高了我國城市區(qū)域發(fā)展的協(xié)調(diào)性。城市的空間布局不斷優(yōu)化。1997年，重慶成為直轄市；2011年以來增加的11個地級市中，有9個位于西部地區(qū)。

　　伴隨著《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》和中央城市工作會議都明確提出以城市群為主體形態(tài)，結(jié)合“一帶一路”建設(shè)，推動大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展?！笆濉币?guī)劃綱要提出建設(shè)19個城市群的目標(biāo)。目前，國家已批復(fù)長江中游、哈長和成渝等9個城市群的發(fā)展規(guī)劃，“抱團(tuán)”發(fā)展成為我國城市發(fā)展新潮流，城市群正在重構(gòu)中國經(jīng)濟(jì)“新版圖”。

(四)房地產(chǎn)市場進(jìn)一步集中以及市場多元發(fā)展

　　隨著2017 年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)定性，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進(jìn)行轉(zhuǎn)變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。 針對房地產(chǎn)方面， 明確今年房地產(chǎn)市場的重點工作： 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策去庫存、 堅持住房居住屬性。同時，扎實推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，深化戶籍制度改革，加快居住證制度全覆蓋。

1、 國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場格局進(jìn)一步集中

　　2017年， 500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年商品房銷售面積總額達(dá)6.4億平方米，同比增長22.3%，銷售金額創(chuàng)下8.5萬億元的新高，同比增長34.7%；500強(qiáng)房企市場份額按面積和按金額分別為37.56%和63.24%，分別較上年提升4.51和9.89個百分點。同時，年內(nèi)千億房企數(shù)量創(chuàng)下新高，達(dá)到17家。碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企全年業(yè)績更是超過5000億元，實現(xiàn)業(yè)績大幅突破。

2、市場多元化發(fā)展已成趨勢

　　因隨著房地產(chǎn)多元供給體系逐步完善、長效機(jī)制加速建立、資金面持續(xù)收緊。為了謀求長遠(yuǎn)發(fā)展，眾多百億房企以橫向和縱向多元化拓展為主，有些積極拓展長期持有型業(yè)務(wù)，如長租公寓、特色小鎮(zhèn)、文旅地產(chǎn)等，有些則聚焦于地產(chǎn)服務(wù)型上下游產(chǎn)業(yè)鏈的打通，如互聯(lián)網(wǎng)家裝、社區(qū)服務(wù)等。

2.1 租賃市場發(fā)力，存量運營和細(xì)分領(lǐng)域謀突破

　　2017年，在政策大力支持的背景下，租賃市場迎來爆發(fā)，各類房地產(chǎn)企業(yè)加速搶灘住房租賃市場，紛紛布局租房市場。據(jù)業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)測，未來十年我國租房市場規(guī)模將達(dá)到4萬億左右，而這個萬億市場目前為止仍未成長出一個千億市值的公司，租房市場整體發(fā)展?jié)摿薮蟆?br />
2.2 產(chǎn)業(yè)鏈體系更加完善

　　當(dāng)前中國城市化進(jìn)程已進(jìn)入下半場，城市發(fā)展模式和房企盈利模式開始全面轉(zhuǎn)變。從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運營”轉(zhuǎn)變，行業(yè)面臨全面轉(zhuǎn)型。除了單一開發(fā)銷售模式之外，優(yōu)秀開發(fā)商開始切入生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊， 逐步探索“空間建造”和“生活服務(wù)”的統(tǒng)一發(fā)展，“硬件” +“軟件”輕重并舉，快速切入存量運營和生活服務(wù)行業(yè)，包括商業(yè)零售、辦公、旅游、養(yǎng)老、租賃、眾創(chuàng)共享等，并開始形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。

四、行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　目前，國內(nèi)物業(yè)管理公司數(shù)量眾多，市場呈現(xiàn)完全競爭狀態(tài)，尚未形成市場占有率較大的跨區(qū)域、全國性物業(yè)管理公司。雖然目前國內(nèi)物業(yè)管理市場規(guī)模巨大，但物業(yè)管理企業(yè)普遍經(jīng)營規(guī)模較小，競爭較為分散。隨著市場的競爭越發(fā)激烈，物業(yè)業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)的要求將日趨專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化。因此，物業(yè)管理企業(yè)追求規(guī)?；?、品牌化將是行業(yè)發(fā)展趨勢。

　　2017年，百強(qiáng)企業(yè)管理面積均值達(dá)3163.83萬平方米，同比增長16.1%，在管項目數(shù)量均值為178個，比2016年增加12個，百強(qiáng)企業(yè)管理規(guī)模呈現(xiàn)加速擴(kuò)張態(tài)勢。

　　2017年管理面積均值達(dá)21588.21萬平方米，同比增長14.59%；市場份額為11.06%，與2016年相比提高0.88個百分點，強(qiáng)者恒強(qiáng)態(tài)勢延續(xù)。

2017年，百強(qiáng)企業(yè)盈利能力繼續(xù)提升，凈利潤率為7.73%，同比增加0.44個百分點。百強(qiáng)企業(yè)各層級凈利潤率呈現(xiàn)逐級遞減趨勢，2017年，TOP10企業(yè)平均凈利潤率為8.68%，高于百強(qiáng)企業(yè)平均凈利潤率。

五、主流企業(yè)物管項目聚集區(qū)域分布

　　2017年百強(qiáng)企業(yè)60.98%的管理面積位于五大城市群，其中，在長三角、珠三角、成渝、長江中游及京津冀五個主要城市群分布比例分別為20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%?！　∑髽I(yè)入駐城市項目數(shù)量以及面積均值。百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入城市數(shù)量均值28個，與去年持平，全國化布局的步伐有所放緩；企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的重心轉(zhuǎn)向區(qū)域深耕，以鞏固核心城市的競爭力與控制力，單位城市項目數(shù)量均值為6.35個，同比略有上升，單個項目管理面積均值達(dá)17.79萬平方米，較2016年增長8.28%?！　?br />
　　來源：東方財富網(wǎng)